בלוג

משכנתא על דירה להשקעה

הגדרה לפי מיסוי מקרקעין

לפי מיסוי מקרקעין, דירה להשקעה היא דירה שנייה והלאה שאדם רוכש מעבר לדירתו היחידה. כלומר, כל דירה נוספת שרוכשים לאחר הדירה הראשונה נחשבת כדירה להשקעה.

הגדרה לפי בנק ישראל

בנק ישראל מאשר את ההגדרה הזו ומנחה את הבנקים להגביל את שיעור המימון לדירות להשקעה עד 50% משווי הנכס הנרכש.

דירה להשקעה מנקודת מבט אישית

עבור האדם הממוצע, דירה להשקעה יכולה להיות כל דירה שמטרתה להרוויח כסף ולא למגורים. זה יכול להיות גם דירה ראשונה אם היא מיועדת להשכרה או למכירה ברווח.

סוגי דירות להשקעה

דירה להשכרה

משקיעים קונים דירה במטרה להשכיר אותה ולהנות מהכנסות השכירות. השאיפה היא שהשכירות לפחות תכסה את המשכנתא, ובמקרה הטוב גם תשאיר עודף.

דירה למכירה מהירה (פליפ)

במקרה זה, הרוכש קונה את הדירה במטרה למכור אותה בהקדם עם עליית הערך. למשל, דירה שנרכשת לפני ביצוע תמ"א 38 או פינוי בינוי, והמשקיע מוכר אותה לאחר ההשבחה ברווח נאה במקרים כאלה נרצה לדעת שיש לנו גמישות ביציאה וגם להימנע מעמלות פירעון מוקדם.

יתרונות המשכנתא לדירה להשקעה

מינוף פיננסי

משקיעים מעדיפים להשתמש בכמה שפחות מההון העצמי שלהם ולהשתמש במימון מהבנק. כך ניתן לרכוש נכסים נוספים ולהשאיר את ההון העצמי פנוי להשקעות אחרות.

פריסת תשלומים ארוכה

בבנקים ניתן לפרוס את המשכנתא ל-30 שנים, ובחברות חוץ בנקאיות לעיתים אפילו ל-40 שנים. פריסה ארוכה מאפשרת החזר חודשי נמוך, שמתאים לשכירות מהנכס.

גמישות בפירעונות מוקדמים

ניתן לבנות תמהילי משכנתא עם אפשרות לפירעונות מוקדמים, כך שכאשר מתקבלים כספים נוספים ניתן לפרוע חלק מהמשכנתא ולהקטין את החוב.

איך להתחיל את התהליך?

תכנון והגדרת מטרות

המשקיע צריך להגדיר את מטרותיו: האם המטרה היא תשואה שוטפת או עסקת פליפ? בהתאם למטרה יש להגדיר את התקציב ואת גובה המימון המבוקש מהבנק.

קבלת אישור עקרוני מהבנק

יש לפנות לבנקים ולקבל אישור עקרוני למשכנתא. זהו צעד חשוב לוודא שהבנקים יעמידו את האשראי המבוקש לרכישת הדירה.

איתור הנכס וניהול מו"מ

יש לבחור את האזור הנדל"ני שבו משקיעים, לאתר את הנכס המתאים ולנהל מו"מ על המחיר ואופן פריסת התשלומים בחוזה.

שמאות מוקדמת

כדאי לבצע שמאות מוקדמת כדי לוודא שאין הפתעות בנכס מבחינה משפטית או כלכלית, ולוודא שהנכס אכן מתאים לתוכנית ההשקעה.

בניית תמהיל משכנתא

בהתאם למטרות ההשקעה, יש לבנות תמהיל משכנתא מתאים. לדוגמה, אם המטרה היא לא להרגיש את המשכנתא, יש לבנות תמהיל שבו ההחזר החודשי יהיה שווה או נמוך מהשכירות.

מו"מ על תנאי המשכנתא

לאחר בניית התמהיל, יש לנהל מו"מ על תנאי המשכנתא עם הבנק עד להשגת התנאים הטובים ביותר.

תנאים לקבלת משכנתא לדירה להשקעה

התנאים לקבלת משכנתא לדירה להשקעה דומים לתנאים של משכנתא רגילה. הבנק ישקלל את ההכנסות משכירות והחזרי המשכנתא הקיימים כדי לקבוע את היכולת שלכם לקבל מימון נוסף.

בחירת תמהיל משכנתא

משכנתא קלאסית

במקרה של משכנתא רגילה, התמהיל יהיה מותאם לצרכים עם דגש על יציבות ופחות תנודתיות.

משכנתא להחזר חודשי נמוך

במקרים שבהם המטרה היא החזר חודשי נמוך, המשכנתא תהיה ארוכה יותר כדי להתאים את גובה ההחזר לגובה השכירות.

משכנתא לעסקת פליפ

במקרה של עסקת פליפ, התמהיל יתמקד במסלולים ללא קנסות יציאה או עם סיכון מינימלי לקנסות יציאה.

סיכום

רכישת דירה להשקעה יכולה להיות משתלמת במיוחד אם מתכננים נכון ומקבלים את המימון המתאים. חשוב להיעזר ביועצים מקצועיים לתכנון מיטבי ולניהול תהליך הרכישה והמשכנתא בצורה היעילה ביותר.

שתפו עם חברים!

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

רוצים להשאר מעודכנים?

הרשמו עכשיו בטופס ועדכון בכל פעם שעולה תוכן חדש לאתר שלנו.

עלו ממש לאחרונה.

התוכן הכי עדכני שעלה ממש לאחרונה.

בואו נדבר!

ניתן ליצור איתנו קשר ואנחנו נשמח לעמוד לשירותכם:

דילוג לתוכן