מדד אלרוב – "רוכשי הדירות יצטרכו להביא יותר כסף מהבית".
—
אז קודם כל מי זה אלרוב?
אלרוב הם מכון לחקר הנדל"ן – הוקם בפקולטה לניהול של אונ' ת"א.
הם בעצם אחראים להסביר לנו מה עלול לקרות, למה משהו קרה, ובעצם כל מה שחקר מכל תחום אחר עושה, בהקשר של נדל"ן כמובן.
אז אלרוב מספרים לנו, שההון העצמי הנדרש לרכישת דירה זינק ב10% בתוך רבעון. שזה וואו.
וזה בעצם במקביל לדיווחים על זינוק במחירי הדיור, ובקצב נטילת המשכנתאות.
(11.85 מיליארד באוגוסט 21 לעומת 6.7 מיליארד באוג' 20!)
בשורה התחתונה – שכירים חזרו לעבודה, שוק המשכנתאות רותח, ביקושים עולים, ברבעון האחרון היה יותר קשה לקנות פה דירה.
ואיך איך זה משפיע עלינו, על אנשים שרוצים לרכוש דירה, על הלקוחות שלי? מה המשמעות של הנתון הזה, בעברית פשוטה?
המחשבה הראשונה – לא מן הנמנע שלקוחות שרוצים לקנות דירה, ידחקו את עצמם יותר לקצה, ויקחו משכנתאות גבוהות יותר, כי בעצם יש להם פחות הון עצמי, וכדי שלא יהיה להם יקר כל חודש, הם יפרסו אותה לתקופה ארוכה יותר.
יותר מזה, אולי הם אפילו ישלבו את זה עם הלוואה להון עצמי, ואז מדברים על משכנתא & הלוואה יחדיו.
נכון, אמנם המצב טוב יותר ממה שהיה כאן לפני 4 שנים, כאשר אז היינו צריכים יותר הון עצמי מהיום, וההחזר החודשי הממוצע היה גבוה יותר, אבל לאן זה הולך כעת? קשה לומר, בשביל זה צריך תכנון.
בואו נמשיך:
גם השינוי ברכיב הפריים המשכנתא שבנק ישראל עשה בסוף השנה, מה שהיה אמור לגלגל הוזלה לכיוון הצרכנים, לא עזר. אמנם שיעור הריבית המשתנה (שבתוכה הפריים גם כן) ירד במעט, מעט מאוד,
אבל מנגד, הריבית הממוצעת עלתה בגלל הרכיב הקבוע שהתייקר. כמו תמיד – הבנקים דואגים קודם כל לרווחים.
עכשיו בואו נדבר קצת ממש על האסון של החזר משכנתא נמוך, נמוך מדי. נושא ששווה פוסט נפרד. מבטיח שיגיע בהמשך.
מה שקורה, בפשטות, כדי להגיע להחזר משכנתא מינימלי, נצטרך לקחת מסלולים מסוכנים יותר, שזה אומר יותר הצמדה למדד, וכמובן לפרוס לתקופות ארוכות יותר.
משמעות של מדד וסיכון אנחנו יכולים להבין, אבל מה המשמעות של תקופה ארוכה יותר?
ריבית גבוהה יותר (בעצם יותר סיכון לגוף המלווה), וכך יוצא מצב של משכנתא תנודתית, ארוכה ויקרה יחדיו.
למשקיעים – ברור שדבר כזה עלול להקטין את כדאיות ההשקעה, הרי אם עלויות המימון שלי יקרות יותר זה משפיע על הכלכליות של העסקה באופן ישיר.
ללקוחות הרוכשים בית למגורים – אז כרגע נדמה לנו שההחזר החודשי בסדר, אבל צריך להבין שמשכנתא זו הלוואה חיה. היא יכולה להשתנות.
אז באמת צריך להבין מה גבולות הגזרה, לאן היא יכולה להגיע, מה תרחיש הקיצון? הבנק בטח לא יספר לנו על זה.
עוד קצת מאירועי החג:
הפד כבר התריע שבשנה הבאה תהיה עליית ריבית "משמעותית" לדבריו. לא מן הנמנע שזה יתגלגל גם לארץ הקודש.
והאינפלציה מה איתה? בהחלט מרימה את הראש.
אז באמת כל בר דעת מבין, המשכנתא שלקחתי היום,
לא בהכרח לא תהיה המשכנתא שאני אפגוש בעוד כמה שנים.
צריך להבין שתכנון ולקיחת משכנתא בצורה לא מדויקת ולא נכונה, יכולה להיות בעיה של ממש.
מינוף, מסוכן או לא? השאלה היא איך.
אז בשורה התחתונה, מה המסר?
- קשה יותר לקנות היום דירה. צריך יותר הון עצמי, ואנשים לוקחים יותר משכנתא.
- במצב כזה צריך לראות שהצרכים הפסיכולוגיים שלנו לא מתעתעים בנו, וגורמים לנו לחשוב ש"קטן עליי משכנתא והלוואה יחדיו" – צריך לתכנן בצורה מוקפדת, לקבוע גבולות גזרה, ולגשת לעסק בצורה מקצועית.
- לריביות המשכנתא, שנמצאות ברמה מאוד נמוכה נכון לכתיבת שורות אלו, יש הרבה לאן לעלות, אך מעט לאן לרדת.
- תכנון בצורה לא נכונה יכול להיות פטאלי ואשכרה לערער את התא המשפחתי.
אז איך ניגשים לעסקה בצורה נכונה?
קובעים פגישה, מתכננים, מגדירים גבולות גזרה, ועל הדרך חושבים אילו עסקאות נדל"ן ועסקאות אחרות אפשר לעשות כדי להגדיל את ההון העצמי שלנו, כדי להגיע לרכישת בית החלומות, ממקום של עוצמה, תכנון, ובטחון.
אז למה אתם מחכים?
