מהי משכנתא לדירה מקבלן?
משכנתא לדירת קבלן היא הלוואה המיועדת לרכישת דירה חדשה ישירות מקבלן, בפרויקט שנמצא בשלבי בנייה או לקראת אכלוס. הלוואה זו מאפשרת לרוכשים לממן את הרכישה של דירה חדשה שטרם נבנתה או שנמצאת בתהליכי בנייה.
רקע כללי ודברים שטוב להבין:
לרוב בדירות "על הנייר" הרווח שאנחנו נייצר מההשקעה מגיע מעצם העובדה הפשוטה שמוצר מוגמר שווה יותר ממוצר על הנייר. במדינה כמו מדינתנו, בה הגידול הדמוגרפי גבוה מקצב הבנייה והעובדה שרכישת דירה היא קונצנזוס, רכישת דירה מקבלן, בהיבט השקעתי גרידא – יכולה להיות בחירה נבונה אך היא מגיעה עם סיכונים או חסרונות עליהם נדבר בהמשך.
כאשר מדובר על רכישה לטובת מגורים, יש לקחת בחשבון עלויות כניסה שיכולות להיות גבוהות לאור התאמות אישיות שאנו עשויים לבקש מהקבלן וכן חיבור ראשוני לתשתיות שלעיתים מגיע כתשלום מחוץ לחוזה המכר המקורי.
מהעבר השני יש לקחת בחשבון כי דירות על הנייר מביאות איתן אתגרים מסוימים:
בעת בניית הדירה ייתכן ונשלם משכנתא (שמשולמת בחלקים ע"פ התקדמות הבנייה – ז"א תשלום חודשי שהולך וגובר עם כל תשלום שנמשוך מהבנק למשכנתאות) במקביל לתשלום שכ"ד – מה שיכול להעמיס ברמה התזרימית למשך תקופת הבנייה, עד אשר נעבור לדירה ואז יופסקו תשלומי השכירות או לחילופין נשכיר את הדירה והתקבולים ישמשו לתשלום המשכנתא. במצב כזה, חשוב להבין כי הבנק מציע אפשרות של "גרייס" – משמע, תשלום מופחת למשך תקופת הבנייה – בו נשלם רק את מרכיב הריבית בהחזר החודשי, מה שיכול להוביל להוזלה של 30-50% מההחזר החודשי המקורי.
יש להיוועץ כדי להבין בדיוק איך נראית משכנתא לקבלן במהלך הבנייה ולאחריה.
להלן רעיון כללי לדירה שעלותה היא 2.0 מיליון ₪ והמשכנתא המבוקשת היא 75% מערך הנכס שהם 1.5 מיליון ₪. תקופת הבנייה לצורך הדוגמה היא 3 שנים. משכנתא כזו בקצה, נכון למועד כתיבת מאמר זה, תעלה כ-7.5 אלף ₪ בחודש.
מעבר לנושא התזרים במהלך הבנייה, יש לקחת בחשבון תשלומים אפשריים על "מדד תשומות הבנייה" שבעצם מוודא שאם במהלך הבנייה התייקרו המשאבים לבניית הפרויקט (משאבים אנושיים/חומריים) התשלום יתגלגל עלינו ויתווסף למחיר ששילמנו על הדירה. מוזמנים לקרוא כאן עוד על הנושא.
סיכום:
משכנתא לדירת קבלן יכולה להיות אפשרות אטרקטיבית לרוכשים המעוניינים בדירה חדשה, מותאמת אישית ובמחיר תחרותי. עם זאת, חשוב לשקול את האתגרים הכרוכים בכך, כמו גם את היכולת הכלכלית להתמודד עם תהליך הרכישה הממושך. בנוסף, לפני קבלת החלטה, מומלץ לבחון היטב את איתנותו הפיננסית של הקבלן, את היסטוריית הפרויקטים שלו, ואת כל הפרטים המשפטיים הקשורים לעסקה.
אם יש לך שאלות נוספות או שאתה זקוק לעזרה בתהליך, נשמח לעזור. בהצלחה!
